Der Standort

Den Standortfaktoren kommt in der Industrie, im Handel, Handwerk oder in Dienstleistungsbetrieben unterschiedliche Bedeutung zu. Je nach Wirtschaftszweig besitzen Sie eine höhere oder geringere Gewichtung. Die Anforderungen an den Standort sind auch von Gründung zu Gründung individuell zu sehen.

Die Wahl des betrieblichen Standortes hat einen hohen Stellenwert, da sich dadurch ein Unternehmen im Regelfall längerfristig bindet. Eine Entscheidung für den ungünstigen Standort ist insbesondere bei anlageintensiven Betrieben nur schwer korrigierbar. Auch bei kleineren Unternehmen (Handelsgeschäfte, Lohnbetriebe etc.) kann der falsche Standort die Ursache für das Scheitern einer hoffnungsvollen Gründung sein. Deshalb sollten Sie in einem Anforderungsprofil Ihre Standortfaktoren festlegen, bevor die Suche nach der geeigneten Niederlassung beginnt. Ein Unternehmen des produzierenden Gewerbes sucht mehr die Nähe zu Rohstoffen und Lieferanten, ein Einzelhandelsgeschäft dagegen mehr die direkte Nähe zu Kunden. Für einen Handwerksbetrieb können die Werkstattbedingungen und die Nähe zum Endverbraucher entscheidend sein. Neben diesen betriebswirtschaftlichen Überlegungen berücksichtigt der Unternehmer auch staatliche Rahmenbedingungen.

Bei Neugründungen ist auch zu beobachten, dass der Standort oftmals durch den Wohnort des Existenzgründers bestimmt wird. Das ererbte Haus, das günstig anzumietende Ladenlokal in der Nachbarschaft, die neue Einkaufspassage im Stadtteil des Jungunternehmers oder auch die eigene Wohnung des Freiberuflers spielen häufig die entscheidende Rolle. Ob die Entscheidung für oder gegen die einmalige Gelegenheit ausfällt, sollte zudem von alternativen Standortüberlegungen und tiefergehenden Untersuchungen abhängig sein. Der Entschluss für den Wohnort des Existenzgründers als künftiger Geschäftsstandort ist nicht in jedem Fall mit Nachteilen verbunden. Kennt der Jungunternehmer wegen seines persönlichen Bekanntheitsgrades bereits zahlreiche Kunden und bestehen eingefahrene Kontakte zu einer Bank oder zu den Behörden, ist dies sicherlich positiv zu werten. Diese Kontakte müssen an einem neuen Standort erst aufgebaut werden. Vor der Entscheidung für Ihren Standort sollten Sie jedoch prüfen, ob folgende Einflussfaktoren wirklich günstig oder erfolgshemmend sind:

Einflussfaktoren der Beschaffungsmärkte

• Grundstück, Gebäude (Höhe des Kaufpreises oder der Miete, bauliche Substanz, Erweiterungsmöglichkeiten)
• Markt für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe bzw. Handelsware (Lieferantennähe)
• Arbeitsmarkt (Mitarbeiterpotential, Eignungs- und Ausbildungsstand, Entgeltniveau)
• Kapitalmarkt (Zinsniveau u. a.)
• Energiemarkt etc. (Versorgung, Entsorgung)
• Verkehrsanbindung (Straße/Flughafen/ Bahn) und Transportkosten Einflussgrößen der Absatzmärkte
• Absatzpotential (Einzugsgebiet, Abnehmerstruktur, Bevölkerungsdichte, Bedarf, Kaufkraft, Wettbewerber)
• Absatztransport, Infrastruktur (Kosten und Zeit)
• Absatzkontakte (Verbindungen zu Absatzmittlern)

Einflussgrößen staatlicher Rahmenbedingungen

• Abgaben (Steuern, Gebühren, Beiträge, Zölle)
• Auflagen und Beschränkungen (Gewerbeaufsichtsvorschriften, Umweltschutzvorschriften)
• Staatliche Förderung, Subventionen (Zuschüsse, Zulagen, zinsgünstige Kredite)
• Rechts- und Wirtschaftsordnung (Ausgestaltung der Unternehmensverfassung, Eigentümerrechte, Mitbestimmung)
• Umweltbedingungen (Qualität und Verfügbarkeit des Wassers, Klima etc.)

Private Überlegungen

Bei der Gleichwertigkeit verschiedener Standorte können – wie bereits genannt – auch private Überlegungen entscheidungsrelevant sein: persönlicher Bekanntheitsgrad, Ausbildungsstätten für die Kinder, Kultur- und Sporteinrichtungen, familiäre Bindungen, Wohneigentum etc. Die Entscheidung für den richtigen Standort ist jedoch nicht nur nach betriebswirtschaftlichen Überlegungen umzusetzen. Auch baurechtliche Fragen und kommunalpolitische Willensbildungsprozesse sind von Bedeutung.

Staatliche Vorschriften

Im Interesse der Allgemeinheit sind bei der Wahl des Standortes bestimmte Regeln einzuhalten. Eine wichtige Bestimmung ist die Baunutzungsverordnung. In ihr werden verschiedene Bebauungsgebiete definiert.

• Kleinsiedlungsgebiete
• verschiedene Arten von Wohngebieten
• Dorfgebiete
• Mischgebiete
• Kerngebiete
• aber auch Gewerbegebiete, Industriegebiete und
• Sondergebiete

In Kleinsiedlungsgebieten und Wohngebieten sind nur nicht störende und der Versorgung des Gebietes dienende Betriebe zulässig. Dazu zählen Läden, die der gebietlichen Versorgung dienen, Bäckereien, Fleischereien, Friseurbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften etc. In Misch- und Kerngebieten dürfen auch Geschäfts- und Bürobetriebe, Tankstellen etc. angesiedelt werden. Gewerbegebiete dienen dagegen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben aller Art, vor allem solchen, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Für Sondergebiete wird festgelegt, wie diese genutzt werden können: Sie können der Erholung, der Unterbringung von Messen, Ausstellungen oder auch der Unterbringung großflächiger Handelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 700 qm etc. dienen.

Informieren Sie sich bei der für den geplanten Unternehmenssitz zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung, ob Ihr Unternehmen in dem ausgewählten Gebiet errichtet und geführt werden darf. Ob vorher, vielleicht auch in denselben Geschäftsräumen, ein Unternehmen gleicher Art vorhanden war, ist nicht unbedingt entscheidend. Unter Umständen genoss dieser Betrieb "Bestandsschutz" oder musste wegen der nicht vorhandenen Genehmigung den Standort verlassen. Wenn am geplanten Standort vorher ein anderes Gewerbe tätig war, müssen Sie beim Bauordnungsamt – durch einen Nutzungsänderungsantrag – klären, ob Sie Ihr Gewerbe dort ausüben können. Das Einverständnis des Vermieters reicht nicht. 

Auch das Bundesimmissionsschutzgesetz mit seinen zahlreichen Durchführungsverordnungen hat einen wesentlichen Einfluss auf die Standortwahl. Durch dieses Gesetz sollen Menschen, Tiere, Pflanzen und Sachen vor schädlichen Umwelteinwirkungen geschützt werden. Dieses Gesetz unterscheidet zwischen genehmigungsbedürftigen und nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen. Die gesetzlichen Bestimmungen haben für das produzierende Gewerbe weitaus größere Bedeutung als für den Handel. Das Risiko eines evtl. Verbotes ist in der Industrie sicherlich größer, weil es sich um kapitalintensive Anlagen handelt. Um eine Gewerbeuntersagung des Betriebes am gewählten Standort zu vermeiden, sollten Sie rechtzeitig Erkundigungen beim Staatlichen Amt für Arbeitsschutz, Viktoriastr. 52, 41061 Mönchengladbach, einholen.

Standortfaktoren 

Auch für den Einzelhandel und für Handwerksbetriebe gilt, wenn die Wahl für einen konkreten Standort sowie eine bestimmte Lage gefallen und das Geschäft eröffnet ist, dass eine Veränderung oftmals gar nicht oder mittelfristig nur unter Inkaufnahme hoher Aufwendungen durchgeführt werden kann. Bei der Standortüberlegung für den Einzelhandel kommen vor allem folgende Standortfaktoren – auch Standortorientierungen genannt – in Betracht:

• Absatzorientierung nach Abnehmer und Konkurrenz
• Verkehrsorientierung
• Raumorientierung

Absatzorientierung 

Die Orientierung nach Absatzgesichtspunkten ist für den Einzelhandel und für endverbrauchende Handwerksbetriebe vorrangig. Geschäfte, die Güter des täglichen Bedarfs anbieten, benötigen im Regelfall eine Alleinstellung. Bei derartigen Gütern (Lebensmittelstandardsortiment, frische Lebensmittel, Zeitungen und Tabakwaren u. a.) dürfte ein Konkurrenzunternehmen weitgehend störend wirken, da es keine zusätzliche Kaufkraft bindet. Etwas anderes ist es, wenn etwa aufgrund von Produkt- und Sortimentsspezialisierung unterschiedliche Kundengruppen angesprochen werden können. Der verfügbare Umsatz des Kundeneinzugsgebietes verteilt sich auf alle Wettbewerber. Damit werden die einzelnen Stücke des Kuchens kleiner. Hier erstreckt sich die Standortsuche nach dem Prinzip hin zum Kunden, oftmals auf Stadtteile und Wohnsiedlungen. Einzelhandelsgeschäfte, die Güter geringer Einkaufshäufigkeit (Güter des aperiodischen Bedarfes) führen, suchen dagegen die Nähe der Mitwettbewerber und zentrale Geschäftslagen. Denn bei dieser Ware gilt, dass der Kunde beim Kauf z. B. von Bekleidung, Kraftfahrzeugen, Möbeln, Schmuck, Schuhen eine Auswahlmöglichkeit und den Vergleich zwischen verschiedenen Anbietern wünscht, bevor er sich zum Kauf entscheidet. In den zentralen Einkaufslagen der Innenstädte ist festzustellen, dass mehrere gleichartige Geschäfte die Kundenattraktionswirkung verstärken. Auf diese Lagen trifft das Sprichwort Wettbewerb belebt das Geschäft zu. Wenn mehrere Unternehmen derselben Branche in einer Straße anzutreffen sind, nennt man dies Agglomeration. Sie kann, wie in den Innenstädten oftmals üblich, natürlich wachsen oder durch systematische Planung – wie in künstlichen Einkaufszentren – methodisch entstehen. 

Für die Lageentscheidung sollten Sie auch die Bedeutung der Passantenfrequenz richtig einschätzen. Große Vorteile für eine Lage besitzen Kundenmagnete: Kaufhäuser, gastronomische Betriebe, öffentliche Verwaltungen, Ärztehäuser oder Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs u. a. Einzelhändler und endverbrauchernahe Handwerksbetriebe beurteilen die Geschäftslage nach der Passantenfrequenz und Attraktivität der Straße. Eine von mehreren Klassifizierungsmöglichkeiten in der Praxis ist:

• Erstklassige Einkaufslage in der Innenstadt z. B. Haupteinkaufsstraße; Hauptverkehrslage von Groß- und Mittelstädten
• Zweitklassige Einkaufslage in der Innenstadt z. B. Seitenstraße der Hauptgeschäftsstraße mit Geschäften; mittlere Verkehrslage in Groß- und Mittelstädten
• Erstklassige Geschäftslage im Zentrum von Stadtteilen/Vororten z. B. Hauptverkehrslage in Stadtteilen von Großstädten
• Beste Geschäftslage im Zentrum von Kleinstädten (unter 20.000 Einwohner) z. B. Ortszentrum, Hauptdurchgangsstraße mit vielen Ladenlokalen
• Zweitklassige Lage im Innenbereich von Kleinstädten z. B. Verkehrsstraßen mit vereinzelten Geschäften Generell gilt für den Einzelhandel und für Handwerksbetriebe, je spezialisierter das Angebot ist, umso mehr Einwohner sollten in der Standortgemeinde wohnen. Zoofachgeschäfte, Buchhandlungen, Feinkostgeschäfte etc. benötigen Brancheninsidern zufolge mehr als 10.000 Personen im Kundeneinzugsgebiet. 

Gute Geschäftslagen sind im Regelfall nur durch die Zahlung eines höheren Mietpreises anzumieten. Deshalb eröffnen Existenzgründer oftmals in Nebenlagen ein Geschäft. In der Praxis gilt, dass die eingesparte Miete nahezu für Werbemaßnahmen ausgegeben werden muss. 

Verkehrsorientierung 

Einzelhandelsunternehmen und Handwerksgeschäfte können größtenteils nur unter Beachtung des Prinzips der Verkehrsorientierung zufriedenstellende Umsätze und Gewinne erzielen. Dies gilt für Geschäfte in Stadtteilzentren und Innenstädten ebenso wie für Unternehmen in Stadtrandlagen oder auf der grünen Wiese. Eine Verkaufsstelle sollte eine problemlose Anbindung an den Individualverkehr und den öffentlichen Personennahverkehr besitzen. Während in den Großstädten aufgrund der Städtebauplanung das Parken vor dem Ladenlokal nur in den seltensten Fällen möglich ist und deshalb vom Kunden nicht unbedingt verlangt wird, ist in den Kleinstädten und Einkaufszentren die Parkplatzfrage für Käufer oftmals ein Hauptfaktor. 

Raumorientierung

Nach langem Suchen kommen häufig mehrere Betriebsstätten in die engere Wahl. Die Eignung der Räumlichkeiten können Sie nach folgenden Gesichtspunkten überprüfen:

• Bauzustand des Gebäudes und äußeres Erscheinungsbild der Fassade
• Attraktivität des Einganges für Kunden
• Eignung des Lieferanteneinganges und der Laderampe
• Aufteilung und Übersichtlichkeit der Verkaufs-, Lager-, Werkstatt-, Sozialräume und des Verwaltungstraktes sowie der betrieblichen Transportwege
• Zustand der Installationen (Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizung)
• Angemessenheit der Miete nach der Geschäftslage und dem baulichen Zustand
• Vertragsgestaltung (Mietdauer, Option, Untervermietung, Außenwerbung)
• Parkmöglichkeiten für Kunden und Mitarbeiter 
• Behördliche Auflagen
• entsprechen die Räumlichkeiten der Arbeitsstättenverordnung (Raumabmessung, Raumhöhe, Temperatur, Lüftung, Beleuchtung, Schallpegel etc.)
• eventuell Antrag auf Nutzungsänderung
• Bestandsschutz

Unter Umständen ist es erforderlich, den Miet-/Pachtvertrag von Ihrem Anwalt prüfen zu lassen, z. B. dann, wenn Sie eine Ausschlussklausel für Wettbewerbsunternehmen im selben Gebäude bzw. in der Ladenpassage durchsetzen wollen.