IHK legt Gewerblichen Mietspiegel 2023 vor

In Krefeld hat es im hochwertigen Bürobereich einen Mietanstieg gegeben. „Auf dem Mies van der Rohe Campus sind die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten um 15 Prozent gestiegen“, erklärt Wolf-Reinhard Leendertz, Geschäftsführer der Mies van der Rohe Campus GmbH & Co. KG und Mitglied des IHK-Kompetenzteams Immobilienwirtschaft. Sie liegen dort bei 18 bis 27 Euro pro Quadratmeter je nach Umfang der individuellen Ausstattung, im Businesspark Fichtenhain bei 9 bis 14 Euro.

„Die Ansprüche an Büros sind gestiegen“, erklärt Bienen. „Unternehmen sind bereit, für geeignete Büroflächen höhere Mieten zu zahlen – vor allem dann, wenn die Räume klimatisiert sind und die Internetverbindung schnell ist.“ Diesen Trend kann Leendertz bestätigen: „Bei einer Neuanmietung planen Unternehmen aufgrund von Homeoffice-Regelungen zwar eher mit kleineren, dafür aber mit hochwertig ausgestatteten Objekten.“ Allerdings fehlten in Krefeld kurzfristig beziehbare Flächen, die diesen Ansprüchen gerecht werden. Die Mieten für Objekte mit hohem Standard liegen in Zentrumslage zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter (2021: 9 bis 14,50 Euro), mit niedrigem Standard bei 5 bis 8 Euro (2021: 5 bis 7 Euro). In Stadtrandlage liegen die Mieten zwischen 10 bis 12 Euro (Hoher Standard, 2021: 9 bis 12) und 4 bis 7 Euro (Niedriger Standard, 2021: 4 bis 6 Euro).

Die Mieten für Lager- und Produktionsflächen sind aufgrund fehlenden Angebotes teilweise stark gestiegen – und zwar in allen Segmenten. Komfortable Hallenflächen – zum Beispiel mit Rampe, Sprinkleranlage, Kranbahn, wärmegedämmt und beheizt – liegen bei 5 bis 7,50 Euro (2021: 4 bis 5,50 Euro), „normale“ bei 3,50 bis 6 Euro (2021: 3 bis 4,50 Euro), einfache bei 3 bis 4,50 Euro (2021: 2,50 bis 3,50 Euro).  

Für Einzelhandelsflächen sind die Mieten vor allem in den 1a-Lagen in Krefeld zurückgegangen. Sie bewegen sich für Objekte mit bis zu 100 Quadratmetern zwischen 25 bis 45 Euro (2021: 28 bis 60 Euro), in 1b-Lagen zwischen 8 und 25 Euro (2021: 9 und 30 Euro). Bei Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen, die über 100 Quadratmeter groß sind, liegen die Mieten bei 16 bis 30 Euro (2021:17 bis 40 Euro). „Corona hat die Probleme, die wir seit vielen Jahren im Einzelhandelsbereich beobachten, noch einmal verstärkt“, betont Bienen. „Dies betrifft leider auch die Gastronomie, auf die unsere Innenstädte zur Belebung dringend angewiesen ist.“

„In Mönchengladbach sind die Mieten im Bürobereich bei Neubauten stabil beziehungsweise leicht steigend“, erklärt Frank Mund, Inhaber der Frank Mund Immobilienberatung und Mitglied des IHK-Kompetenzteams. Sie liegen in Zentrumslage zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter (2021: 10,50 bis 13 Euro). Bei älteren Immobilien, die energetisch nicht auf dem neusten Stand sind, sind sie etwas rückläufig. Für Büroflächen niedrigen Standards in Zentrumslage werden 6 bis 8 Euro aufgerufen (2021: 5 bis 7 Euro), in Stadtrandlage 5 bis 7 Euro (2021: 4 bis 6 Euro). Generell sei zu beobachten, dass vor allem bei Büroflächen die energetische Ausstattung und die Höhe der Nebenkosten eine immer größere Rolle spielen. Nach wie vor fehlen laut Bienen moderne Büroflächen, die kurzfristig bezogen werden können.

„Für Lager- und Produktionsflächen sind die Mieten gestiegen, weil die Nachfrage sehr gut ist“, konstatieren Mund und Bienen. Komfortable Hallenflächen – zum Beispiel mit Rampe, Sprinkleranlage, Kranbahn, wärmegedämmt und beheizt – liegen bei 5 bis 7,50 Euro (2021: 4 bis 5,50 Euro), „normale“ bei 3,50 bis 6 Euro (2021: 3 bis 4 Euro), einfache bei 3 bis 4 Euro (2021: 2,50 bis 3 Euro).  

Dagegen seien die Mieten für Einzelhandelsflächen vor allem im Zentrum zurückgegangen. In 1a-Lagen bewegen sich Mieten für Objekte bis zu 100 Quadratmetern bei 20 bis 45 Euro (2021: 25 bis 65 Euro), in 1b-Lagen zum Jahr 2021 unverändert zwischen 10 und 25 Euro. Für Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen, die über 100 Quadratmeter groß sind, liegen die Mieten bei 15 bis 35 Euro (2021:15 bis 40 Euro). „Das liegt unter anderem am wachsenden Online-Handel, der den stationären Handel in den Innenstädten schwächt – allerdings für eine starke Nachfrage nach Logistikflächen sorgt“, so Mund. Positiv entwickeln sich nach den Feststellungen von Bienen + Partner „hoch frequentierte Seitenlagen“ wie zum Beispiel die Bismarck- und die Steinmetzstraße zu Dienstleistungsstandorten.

„Moderne Büroflächen sind besonders in der Innenstadt und in Innenstadtnähe gefragt, vor allem dann, wenn Parkplätze zur Verfügung stehen“, sagt Karl-Josef Matheisen, Inhaber der Matheisen & Matheisen Immobilien GmbH in Neuss und Mitglied des IHK-Kompetenzteams. Allerdings sei das Angebot in Citylagen gering. „In Gewerbegebieten etwa im Taubental oder an der Bataverstraße sind Kombinationen aus Büros und Hallen für Investoren interessant.“ Die Mieten für hochwertige Büroflächen in der Neusser Zentrumslage bewegen sich zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter (2021: 9,50 bis 12,50 Euro), in Stadtrandlage zwischen 11 und 13 Euro (2021: 9,50 bis 12,50 Euro). Für Büroflächen niedrigen Standards werden in Zentrumslage 4 bis 7 Euro aufgerufen (2021: 4,50 bis 8 Euro), in Stadtrandlage unverändert 4 bis 6 Euro.

„Auch weiterhin werden in Neuss Hallen- und Produktionsflächen gesucht“, sagt Matheisen. Allerdings fehle ein ausreichendes Angebot. Komfortable Hallenflächen – zum Beispiel mit Rampe, Sprinkleranlage, Kranbahn, wärmegedämmt und beheizt – liegen in Neuss bei 6 bis 8 Euro (2021: 6 bis 7,50 Euro), „normale“ unverändert bei 5 bis 6 Euro, einfache bei 3 bis 4,50 Euro (2021: 2,50 bis 4 Euro). Hierzu konstatiert Bienen: „Das fehlende Angebot an kombinierten Hallen- und Büroflächen mit modernem Standard führt nicht nur zu höhere Nettomieten, sondern verhindert auch positive wirtschaftliche Entwicklungen – nicht nur in Großraum Neuss, sondern in der gesamten Region.“

Im Einzelhandelsbereich gibt es in Neuss Licht und Schatten. „Für Flächen in 1a-Lage gibt es kaum eine Nachfrage, die Preise fallen entsprechend“, erklärt Matheisen. Die Mieten bewegen sich dort zwischen 25 und 30 Euro für Flächen bis zu 100 Quadratmetern (2021: 30 bis 35 Euro). Im 1b-Bereich sei der Mietpreis hingegen eher stabil (je nach Größe zwischen 10 und 16 Euro). „Das liegt an dem für inhabergeführte Geschäfte noch bezahlbaren Angebot, der Nähe zu Kurzzeitparkplätzen und dem oft besseren Zuschnitt der Ladenlokale“, so Matheisen. Beispielhaft nennt er die Sebastianus- und die Neustraße. Der Immobilien-Experte hofft, dass sich künftig auch in der Innenstadt wieder ein besserer Branchenmix etabliert.

„Drei Jahre nach Ende der Corona-Lockdowns hat sich im Kreis Viersen in den meisten Unternehmen eine neue Normalität eingestellt“, erklärt Walter Schmitz, Geschäftsführer der Walter Schmitz GmbH und Mitglied des IHK-Kompetenzteams. Anders als in Städten wie Düsseldorf oder Köln seien die Mitarbeiter wieder ins Büro zurückgekehrt und arbeiteten nur tageweise im Homeoffice. „Wir stellen fest, dass sich die Unternehmen perspektivisch verkleinern. Das Büro als Zentrum des wirtschaftlichen Handelns wird dabei aber nicht grundsätzlich in Frage gestellt“, betont Schmitz. So bewegen sich die Mieten für hochwertige Büroflächen in der Viersener Zentrumslage zwischen 9 und 13,50 Euro pro Quadratmeter (2021: 8 bis 11 Euro), in Stadtrandlage 8 bis 10 Euro (2021: 7 bis 9,50 Euro). Für Büroflächen niedrigen Standards werden in Zentrumslage 5 bis 7 Euro aufgerufen (2021: 4 bis 6 Euro), in Stadtrandlage unverändert 3 bis 5 Euro.

„Hallen- und Logistikflächen sind weiterhin gefragt, sofern sie gut ausgestattet sind“, sagt Schmitz. „Allerdings stehen sie nicht in angemessenem Umfang zur Verfügung.“ Komfortable Hallenflächen – zum Beispiel mit Rampe, Sprinkleranlage, Kranbahn, wärmegedämmt und beheizt – liegen in Viersen bei 5,50 bis 8 Euro (2021: 3,50 bis 5 Euro), „normale“ bei 3,50 bis 5,50 Euro (2021: 2,50 bis 4 Euro), einfache unverändert bei 2 bis 3 Euro. Bienen bestätigt das fehlende Angebot in diesem Segment und begründet damit die gestiegenen Nettomiete.

Hingegen sind die Mieten für Einzelhandelsflächen in Kernlagen zurückgegangen. Dort bewegen sich die Mieten in Viersen zwischen 11 bis 25 Euro (2021: 12 bis 30 Euro), in Nebenlagen zwischen 3 und 8 Euro (2021: 3 bis 7 Euro). „Bereits vor der Corona-Pandemie musste sich der stationäre Einzelhandel diversen Herausforderungen stellen. Die stark gestiegene Konkurrenz durch den E-Commerce und sinkende Passantenfrequenzen zwangen insbesondere die Innenstädte zur Umstrukturierung und Diversifizierung ihres Angebots“, sagt Schmitz. Nach der Pandemie wurden Einzelhändler und Gastronomen vor neue Herausforderungen gestellt. „Der Ukraine-Krieg, Lieferengpässe und die insbesondere durch hohe Energie- und Lebensmittelpreise getriebene Inflation beeinflussen nicht nur die konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft, sondern auch das Konsumverhalten der Bevölkerung.“