Provisionsansprüche von Immobilienmaklern

Anstehende Gesetzesänderungen im Dezember 2020 bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Ab dem 23. Dezember 2020 gelten neue Regelungen für die Vermittlung von Kaufverträgen über einzelne Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Künftig wird die Textform für Maklerverträge vorgeschrieben, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrages zum Gegenstand haben.

Die folgenden Vorgaben zur Verteilung der Maklerkosten werden nur jene Rechtsverhältnisse betreffen, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist:

Grundsätzlich wird danach zu unterscheiden sein, ob der Makler mit beiden Kaufvertragsparteien oder nur mit einer eine Provision vereinbart.

Der erste Fall wird nur dann möglich sein, wenn sich die Parteien zu je gleichen Teilen verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keine Maklerprovision versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Davon abweichende Vereinbarungen werden unwirksam sein.

Im zweiten Fall kann eine Vereinbarung, die die weitere Kaufvertragspartei zur Zahlung oder Erstattung der Maklerprovision verpflichtet, hinzutreten. Wirksam ist diese jedoch nur, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die sich aus der weiteren Vereinbarung ergebende Forderung wird erst dann fällig werden, wenn die andere Partei die nach dem Maklervertrag geschuldete Leistung und den Nachweis hierüber erbracht hat. Letzteres kann auch der Makler übernehmen. Ein Erlass der Maklerprovision wirkt ebenfalls zugunsten der zwischen dem Makler und der weiteren Kaufvertragspartei vereinbarten Leistung. Davon abweichende Vereinbarungen werden unwirksam sein.

Grundsätzliches zu Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

Ein Anspruch des Immobilienmaklers auf Maklerprovision besteht dann, wenn ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde und der Makler eine entsprechende Tätigkeit (Nachweis- und/oder Vermittlungsleistung) erbracht hat, die ursächlich für den Abschluss eines rechtswirksamen Hauptvertrages (Miet- oder Kaufvertrag) war.

Die Höhe der Maklerprovision ist beim Immobilienkauf nicht vorgeschrieben und kann daher frei vereinbart werden, sofern es sich nicht um Wucher handelt. Üblicherweise ermittelt sich die Provision als bestimmter Prozentsatz in Abhängigkeit vom Endpreis des jeweiligen Geschäfts.

Wer die Maklerprovision im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien oder der Vermietung von Gewerberäumlichkeiten zu tragen hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Im Laufe der Zeit entwickelten sich jedoch in den einzelnen Bundesländern Gepflogenheiten. In Nordrhein-Westfalen besteht die Tendenz, dass der Verkäufer die Courtage des beauftragten Maklers übernimmt (sog. Innenprovision). Hingegen ist es in einigen anderen Bundesländern gängig, dass ausschließlich der Käufer die Provision trägt (sog. Außenprovision). Gleichwohl ist in allen Bundesländern auch die Vereinbarung einer Mischform möglich: Der Makler erhält die Provision sodann, in der Regel anteilig, vom Käufer und Verkäufer. Insgesamt beträgt die Maklerprovision in Nordrhein-Westfalen durchschnittlich 7,14 % (inkl. MwSt.), wovon Verkäufer und Käufer in der Regel je 3,57 % übernehmen.

Sonderregelungen im Bereich der Vermittlung von Mietwohnungen

Anders als bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien oder Mietverträgen über Gewerberäumlichkeiten ist das bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Hier sieht das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung das „Bestellerprinzip“ vor. Das heißt, die Provision ist von Demjenigen zu tragen, der den Makler beauftragt hat. Sie darf maximal zwei Kaltmieten (ohne gesondert abzurechnende Nebenkosten) zuzüglich Umsatzsteuer betragen.

Wohnungsvermittlungsverträge müssen seit jeher in Textform (z. B. per E-Mail) geschlossen werden, um wirksam zu sein.

Der Makler darf die ihm gegenüber dem Vermieter zustehende Provision nicht vom Mieter einfordern, annehmen oder sich versprechen lassen. Verstöße hiergegen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

Nur für den Fall, dass die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung ausschließlich auf einem entsprechenden Vertrag zwischen dem Wohnungsvermittler und dem Wohnungssuchenden beruht, schuldet Letzterer dem Makler die Zahlung der vereinbarten Provision. In dem Zusammenhang ist entscheidend, dass lediglich der Wohnungsvermittler mit dem Gesuch auf den Vermieter zukommt. Würde sich zugleich der Vermieter zwecks Mietersuche an den Wohnungsvermittler wenden, entfiele dessen Provisionsanspruch gegenüber dem Wohnungssuchenden. In diesem Fall wäre der Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem künftigen Mieter tätig sondern auch im Interesse des Vermieters.